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A primeira mesa do ciclo Habitar. Entre o Projeto e a Vida reuniu arquitetos, engenheiros e promotores imobiliários em torno de uma questão central: reabilitar para quem — e a que custo social?

No passado dia 29 de abril, a sede da Secção Regional Norte da Ordem dos Arquitectos acolheu a primeira sessão do ciclo de mesas-redondas "Habitar. Entre o Projeto e a Vida", sob o tema Reabilitação como Estratégia Habitacional. Moderada pelo Arq. Bruno Marques, Presidente do Conselho Diretivo Regional Norte, a sessão reuniu o Eng. Hugo Beirão, Presidente do Conselho de Administração da Porto Vivo SRU, o Eng. Bento Aires, Presidente do Conselho Diretivo da Ordem dos Engenheiros – Região Norte, o Arq. João Rapagão e o Dr. Francisco Paiva Ribeiro, Presidente do Conselho de Administração da Invenio Engenharia, num debate que cruzou política urbana, engenharia, projeto e promoção imobiliária.

Mais sobre o Ciclo de Mesas-redondas Habitar. entre o Projeto e a Vida em atualização aqui.

A sessão completa está disponível no Youtube da Secção Regional Norte, aqui.

Esta sessão integra o programa paralelo da exposição Wide Angle View — A Arquitetura como Espaço Social na série Manplan 1969–70, organizada pela Ordem dos Arquitectos Secção Regional Norte em colaboração com o Royal Institute of British Architects (RIBA), a Cityscopio Associação Cultural e o CENP/FAUP, com o apoio da Câmara Municipal do Porto, Ageas Seguros e Tintas CIN.

Fotografias de Egídio Santos.

A questão de partida foi direta: a reabilitação em Portugal é hoje sobretudo uma política pública orientada para o interesse coletivo, ou uma dinâmica predominantemente conduzida pelo mercado? As respostas, embora distintas na perspetiva, revelaram um diagnóstico amplamente partilhado.

O Eng. Bento Aires abriu o debate traçando um paralelo entre o sucesso das políticas de reabilitação urbana das décadas anteriores e a atual crise habitacional, argumentando que Portugal já demonstrou capacidade de simplificar, desburocratizar e dinamizar o património edificado nos centros históricos — e que esse caminho precisa de ser retomado. Criticou a complexidade e morosidade dos processos de licenciamento atuais, defendendo uma reforma assente na responsabilização dos técnicos. Referiu ainda a ausência de uma plataforma eletrónica unificada de procedimentos urbanísticos — que deveria estar em vigor desde janeiro de 2025 — como sintoma de um Estado que continua a travar aquilo que deveria facilitar. No Parlamento Europeu, disse, defendeu mesmo a suspensão das metas da Diretiva Europeia de Eficiência Energética nos edifícios, por considerar que o seu impacto nos custos de construção compromete a viabilidade da habitação acessível.

O Eng. Hugo Beirão situou a reabilitação num quadro necessariamente misto, onde mercado e política pública precisam de operar em equilíbrio. Recordou a transformação da cidade do Porto nas últimas duas décadas como um exemplo de sucesso que não pode ser ignorado, e sublinhou que a Porto Vivo tem apostado numa visão de regeneração urbana — não apenas de edifício a edifício, mas à escala do quarteirão e da cidade. Detalhou os instrumentos em curso para dar resposta à classe média e média-baixa, incluindo o projeto em Campanhã, desenvolvido em parceria público-privada, com rendas acessíveis entre os 530 e os 950 euros e apoio municipal às famílias com maior taxa de esforço. Alertou, porém, para a necessidade de pensar a habitação à escala metropolitana: o Porto, com 13% de habitação pública — bem acima da média nacional de 3% —, não pode ser o único a dar resposta.

O Arq. João Rapagão, antigo administrador da Fundação para o Desenvolvimento da Zona Histórica do Porto, trouxe uma perspetiva vincadamente social ao debate. Recordou um tempo em que a missão era comprar imóveis, realojar temporariamente os moradores para executar obras e devolvê-los à mesma casa — uma política que considera ter deixado de existir sem substituto à altura. Visitando recentemente o centro histórico do Porto pela primeira vez em muito tempo, deparou-se com ruas preenchidas de alojamento local e esvaziadas de moradores, um cenário que questionou em voz alta. Para Rapagão, as pessoas são o verdadeiro património da cidade, e a reabilitação só cumpre o seu propósito quando garante o direito ao lugar — conceito que foi buscar a Fernando Távora. Defendeu também que as soluções de arquitetura em reabilitação devem ser pensadas para a reversibilidade: um espaço de alojamento local deve poder transformar-se facilmente em habitação para um jovem casal ou para uma pessoa só, sem nova intervenção de raiz.

O Dr. Francisco Paiva Ribeiro foi direto quanto à lógica que orienta o investimento privado: o promotor desenvolve o produto em função do mercado e do perfil do consumidor final. Se o Estado pretende habitação acessível, tem de assumir esse papel de forma estruturada e estável — e não tem feito isso, independentemente do governo em funções. Destacou o peso fiscal que recai sobre a produção de habitação — num estudo citado, 46,7% do preço de uma habitação nova reverte para a Fazenda Pública —, e criticou a alienação sistemática de património público que poderia ter sido convertido em habitação acessível. Sobre o IVA a 6%, disse não querer saber se é 6% ou 23%: o que o setor exige é estabilidade legislativa. Relatou o caso da sua própria empresa, confrontada com uma liquidação de 25 milhões de euros em IVA referente a anos de faturação aceite sem reservas pelas finanças, como exemplo do clima de imprevisibilidade que inviabiliza o planeamento de longo prazo.

O debate percorreu ainda temas como a falta de mão de obra qualificada — resultado de mais de uma década em que o setor foi maltratado e os seus profissionais empurrados para o exterior —, a oportunidade de atrair trabalhadores qualificados provenientes de países da América Latina, e os limites da industrialização enquanto solução para a reabilitação, que pela sua natureza intensiva e pontual dificilmente é compatível com processos industriais de larga escala. A intervenção da plateia, que incluiu a Vice-Presidente da Ordem dos Engenheiros Técnicos, Cristina Cardoso, recordou experiências bem-sucedidas de habitação social dos anos 90 e questionou o paradoxo de um país que construiu instrumentos eficazes — e os deixou cair no esquecimento.

O moderador encerrou os trabalhos com uma nota de convergência: apesar das perspetivas distintas, os intervenientes partilharam um mesmo diagnóstico. A reabilitação é um instrumento essencial — mas continuará a falhar enquanto não houver estabilidade legislativa, simplificação dos processos, política pública de habitação consequente e uma visão integrada à escala da cidade e da área metropolitana.